Upravljanje i održavanje zgrada regulirano je prvenstveno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01), kojim su utvrđena pravna pravila za uređenje međusobnih odnosa suvlasnika, odnosno kojim se uređuje pravni institut vlasništva, kao i druga stvarna prava na nekretninama u R. Hrvatskoj.
Pored Zakona o vlasništvu, najvažniji podzakonski akt je Uredba o održavanju zgrada (Narodne novine 64/97), koja preciznije regulira koji se dijelovi, uređaji i instalacije građevine smatraju zajedničkima, odnosno koji se to dijelovi, uređaji i instalacije građevine održavaju iz sredstava zajedničke pričuve, kao i to koji se radovi u održavanju građevine smatraju redovitim, hitnim i nužnim.
Navedeni Zakon o vlasništvu propisuje da su nekretnine: “čestice zemljine površine, zajedno sa svime što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje” (čl. 2 ZOV-a). Vlasništvo posebnoga dijela nekretnine (stana, poslovnog prostora, garaže, …) nedjeljivo je povezano s odgovarajućim suvlasničkim dijelom nekretnine, pa ga se može samo zajedno s njime ograničiti, opteretiti, otuđiti, prenijeti za slučaj smrti i podvrgnuti ovrsi.
Osnovne dužnosti suvlasnika nekretnina su sudjelovati u upravljanju, odrediti osobu zajedničkog upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu. Suvlasnici nekretnine su dužni poslove upravljanja nekretninom povjeriti upravitelju u skladu s ugovorom (Ugovor o upravljanju) kojega s tim upraviteljem sklapaju. Upravitelj može biti fizička ili pravna osoba upisana za obavljanje tih poslova. Upravitelj upravlja nekretninom u ime i za račun suvlasnika u granicama ovlasti utvrđenih ugovorom, a raspolaže sredstvima zajedničke pričuve uz suglasnost predstavnika suvlasnika. Upravitelj zastupa suvlasnike u svezi s upravljanjem nekretninom u postupcima pred državnim tijelima, a ovlašten je opunomoćiti stručne zastupnike za vođenje takvih poslova. Ako upravitelj upravlja s više nekretnina, dužan je poslovanje svake nekretnine voditi odvojeno.
Uzajamni odnosi suvlasnika u svezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine utvrđuju se ugovorom koji mora biti sklopljen u pisanom obliku (Međuvlasnički ugovor). Međuvlasnički ugovor sadrži osobito:
– veličinu suvlasničkih dijelova nekretnine,
– uvjete i način upravljanja nekretninom,
– pobliže podatke o osobi koja će upravljati nekretninom,
– opseg poslova koje će obavljati ta osoba, odgovornost za obavljanje poslova i sl.,
– uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve,
– ime suvlasnika ovlaštenoga za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama i granice njegovih ovlasti (predstavnik suvlasnika),
– uvjete i način korištenja zajedničkih prostorija, te uređaja i zemljišta koje pripada određenoj nekretnini.
Odluke koje proizlaze iz međuvlasničkog ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine (ili popularno – više od 50% ukupne površine), a odredbe međuvlasničkog ugovora imaju učinak i prema suvlasniku koji je to pravo stekao nakon sklapanja međuvlasničkog ugovora.
Odluke o poduzimanju poslova uprave suvlasnici donose u pisanom obliku, prema veličini suvlasničkih dijelova. Odluke iz domene redovite uprave donose se odlukom većine suvlasnika, čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine – više od 50% ukupne površine. Odluke iz domene izvanredne uprave donose se odlukom svih suvlasnika – 100% ukupne površine.
Zajednička pričuva, namjenski je vezana zajednička imovina svih koji su suvlasnici nekretnine, namijenjena za pokriće troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine, te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova, kao i za pokriće troška osiguranja zajedničkih dijelova zgrade.
Doprinose za zajedničku pričuvu snose svi suvlasnici srazmjerno svojim suvlasničkim dijelovima. Sredstva zajedničke pričuve suvlasnici su dužni uplaćivati na žiro-račun, prema utvrđenom godišnjem, odnosno višegodišnjem programu. Navedena sredstva suvlasnici su dužni uplaćivati najmanje u visini koja odgovara 0,54% vrijednosti njihova posebnoga dijela, godišnje, a ista su suvlasnici dužni uplaćivati mjesečno (sukladno navedenom, 1998. godine je izračunata minimalna pričuva u iznosima od 1,54 kn/m2 za stan, odnosno 1,92 kn/m2 za poslovni prostor i 1,16 kn/m2 za garažne i sl. prostore – skladišta i dr., a sve prema tadašnjoj etalonskoj vrijednosti navedenih prostora).
Svaki suvlasnik je ovlašten i dužan bez odgađanja prijaviti zajedničkom upravitelju štete za koje je spoznao da su nastale na dijelovima ili uređajima nekretnine kojima taj upravlja, a i štete na posebnim dijelovima nekretnine, ako od njih prijeti opasnost ostalim dijelovima nekretnine.
Navedeni sažetak iznosi samo osnovne podatke o suvlasništvu, pričuvi i upravljanju zgradom. Detaljnije i preciznije informacije možete pronaći u propisima koji reguliraju cjelokupnu problematiku održavanja objekata, u dijelu Pravni okvir upravljanja zgradama.
