Česta pitanja

Pitanja i odgovori

1. Što su nekretnine?
2. Što je upravljanje nekretninama – zgradama i zašto je ono nužno?
3. Koji su temeljni dokumenti o upravljanju zgradama?
4. Kako se sklapa ugovor o upravljanju zgradom?
5. Tko su vlasnici, suvlasnici i etažni vlasnici zgrade?
6. Koje su obveze vlasnika – suvlasnika?
7. O čemu i na koji način odlučuju suvlasnici?
8. Tko može biti upravitelj?
9. Koje poslove obavlja upravitelj?
10. Tko je predstavnik suvlasnika?
11. Koja su prava i obveze predstavnika suvlasnika?
12. Koji je odnos predstavnika suvlasnika i upravitelja?
13. Što je pričuva te kako se obračunava i prikuplja?
14. Što se plaća iz pričuve?
15. Koliko iznosi naknada upravitelju?
16. Da li zgrada mora biti osigurana?
17. Da li zgrada mora imati protupožarnu zaštitu?
18. Što radi dimnjačarska služba?
19. Kada se provodi deratizacija i dezinsekcija?
20. Da li je potreban redovni mjesečni servis dizala?
21. Tko provodi redovnu godišnju kontrolu dizala?
22. Koji su glavni problemi na i u zgradama?
23. Kako riješiti glavne probleme na i u zgradama?

1. Što su nekretnine?
Nekretnine su “čestice zemljine površine, zajedno sa svime što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje, ako zakonom nije drukčije određeno” (Čl. 2 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima). Tako slijedi da su i građevine i zemljište nekretnine. Nekretnine su, dakle složene, organske cjeline koje sadrže različite uređaje i dijelove te je za odgovarajući pristup nužno uzimati u obzir njihovu složenost.

2. Što je upravljanje nekretninama – zgradama i zašto je ono nužno?
Upravljanje nekretninama je umijeće gospodarenja nekretninom s ciljem očuvanja i povećanja njezine vrijednosti. Pravni pojam upravljanja je pravo svakoga suvlasnika u odlučivanju o svemu što se tiče stvari koja je u suvlasništvu, zajedno s ostalim suvlasnicima. Neposredni sudionici upravljanja su suvlasnici, njihov predstavnik i upravitelj. Vlasnici se brinu i odgovaraju za svoje vlasništvo, a izvršne poslove oko toga povjeravaju upravitelju kao nalogoprimcu. Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima određeno je da svaka zgrada mora imati upravitelja koji je registriran za tu djelatnost. Upravitelj upravlja zgradom, održava ju, prikuplja pričuvu za zgradu te obavlja i druge poslove sukladno dogovoru sa suvlasnicima.
Suvlasnici su, prema zakonu, u jednoj vrsti zajednice – suvlasničke zajednice. U toj su zajednici, pored brige za vlastiti posebni dio (stan, poslovni prostor, garaži i sl.), dužni brinuti se i za nekretninu u cijelosti (zajedničke dijelove i uređaje, itd.). Izvor prihoda kojim se osigurava i ostvaruje briga suvlasničke zajednice za njenu nekretninu jest pričuva. No, osim novčane osnovice, za kvalitetno upravljanje potrebna je i kakvoća svijesti o posjedovanju nekretnine i izvršavanju prava i obveza koje iz toga proizlaze. Osnovna pravila ponašanja suvlasnika i ostalih korisnika nekretnine (zakupci, najmoprimci) navedena su u Kućnom redu, a osnovni ugovor kojim se uređuju međusobni odnosi suvlasnika je Međuvlasnički ugovor.

3. Koji su temeljni dokumenti o upravljanju zgradama?
Pravna podloga upravljanja je Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u kojem se propisuju okviri za uređenja odnosa među suvlasnicima. Ukoliko u nekoj zgradi postoji tri ili više suvlasnika, suvlasnici nekretnine, dakle zgrade, moraju imati upravitelja. Također je ovim Zakonom, kao i podzakonskim propisima (uredbama i sl.) propisano da se mora plaćati minimalno 1,54 kn/m2 posebnog dijela, mjesečno u zajedničku pričuvu zgrade. Iz zajedničke pričuve zgrade plaćaju se zakonski obvezni troškovi, poput osiguranja zajedničkih dijelova zgrade ili mjesečnog servisa dizala, kao i ostali hitni, nužni, redoviti i poželjni radovi.
Iz Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima proizlaze dva temeljna ugovora, i to:
a) Međuvlasnički ugovor (MU) kojemu pripadaju prilozi “Popis suvlasnika s utvrđenim suvlasničkim udjelima i udjelima u troškovima održavanja” – potpisom ovog popisa suvlasnici potpisuju ugovor i “Popis zajedničkih dijelova i uređaja zgrade” koji ispunjava upravitelj prilikom preuzimanja zgrade na upravljanje. Ovim ugovorom uređuju se odnosi među suvlasnicima u svezi upravljanja i korištenja zgrade, a posebice:

• veličina posebnih dijelova zgrade
• uvjeti i način upravljanja zgradom
• pobliži podaci o osobi koja će upravljati zgradom (u daljnjem tekstu: zajednički upravitelj, upravitelj), i opseg poslova koje će obavljati ta osoba
• osnivanje, uvjeti i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve
• ime i adresa stanovanja suvlasnika ovlaštenog za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama (u daljnjem tekstu: predstavnik suvlasnika) i opseg njegovih ovlasti
• uvjeti i način korištenja zajedničkih prostorija, uključivši i stan namijenjen za nadstojnika zgrade,
  te uređaji i zemljišta koji pripadaju određenoj nekretnini
• druga pitanja vezana uz upravljanje i korištenje zgrade

Na međusobne odnose suvlasnika koji nisu utvrđeni ovim Ugovorom, primjenjuju se opća i posebna pravila o upravljanju suvlasničkom stvari Zakona i odgovarajuća pravila drugih propisa.
b) Ugovor o upravljanju zgradom (UUZ) – ovim se ugovorom uređuju međusobni odnosi suvlasnika i upravitelja zgrade, a osobito:

• sadržaj i opseg poslova redovnoga održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade prema godišnjem odnosno višegodišnjem programu održavanja
• poduzimanje hitnih i nužnih popravaka
• pitanja u svezi posebnih zahvata na održavanju i poboljšanju zgrade kojima se povećava njezina vrijednost
• obveze i rokovi izrade prijedloga godišnjih odnosno višegodišnjih programa održavanja, plana prihoda i rashoda te godišnjeg izvješća o radu
• način osnivanja zajedničke pričuve, kao i osiguranja sredstava zajedničke pričuve za pokriće troškova upravljanja i održavanja
• mjesečna naknada upravitelju, i to u iznosu od 10% od mjesečne naknade koju su dužni uplatiti svi suvlasnici s osnova održavanja i upravljanja zgradom, u skladu s člankom 10. i 12. ovoga Ugovora
• zastupanje suvlasnika pred sudom i drugim tijelima vlasti
• odgovornost za obavljanje poslova
• i druga pitanja

4. Kako se sklapa ugovor o upravljanju zgradom?
Ugovor o upravljanju zgradom sklapa predstavnik suvlasnika s odabranim upraviteljem. Tome prethodi potpisivanje međuvlasničkog ugovora koje je valjano ako ga potpišu suvlasnici koji zajedno imaju preko 50% prostora zgrade tj. kada ga svojim potpisom ovjeri (potpiše) natpolovična većina vlasnika, odnosno popularno rečeno – 51% ukupne površine posebnih dijelova zgrade, a što je određeno Zakonom. Pravo potpisa Međuvlasničkog ugovora imaju isključivo vlasnici stanova i poslovnih prostora.

5. Tko su vlasnici, suvlasnici i etažni vlasnici zgrade?
Vlasnici zgrade su ili pojedinačni vlasnici ili suvlasnici nekretnine. Potpuno uređen suvlasnički odnos u nekoj nekretnini postoji kada se točno utvrdi tko je vlasnik kojega dijela zgrade. Točnije, kada se utvrdi tko je vlasnik kojega posebnog dijela zgrade, te koliki je njegov udio u zajedničkim dijelovima zgrade. Kako bi se to postiglo potrebno je etažirati zgradu. Pojam etažni vlasnik sinonim je vlasnika na posebnom dijelu nekretnine. Posebni dio nekretnine je primjerice: stan, poslovni prostor ili garaža. Zajednički dio nekretnine je primjerice: krov, stubište, dizalo, fasada.

6. Koje su obveze vlasnika – suvlasnika?
Suvlasnici su dužni sudjelovati u upravljanju, odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkog upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu.

7. O čemu i na koji način odlučuju suvlasnici?
Suvlasnici odlučuju o svim pitanjima koja se tiču zajedničkih dijelova i uređaja zgrade sukladno
odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, drugih propisa te međuvlasničkog ugovora. Suvlasnici upravljaju zgradom donošenjem odluka o poduzimanju redovnih i izvanrednih poslova upravljanja u skladu s Međuvlasničkim ugovorom, Zakonom o Vlasništvu i drugim stvarnim pravima te drugim propisima. Odluke o poduzimanju redovnih i izvanrednih poslova upravljanja suvlasnici donose u pisanom obliku.
U okviru redovnih poslova upravljanja vlasnici donose odluke o:

• donošenju godišnjeg odnosno višegodišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, uključujući i građevne promjene nužne radi održavanja
• donošenju godišnjeg plana prihoda i rashoda zgrade
• prihvaćanju godišnjeg izvješća o radu
• stvaranju primjerene zajedničke pričuve za predvidive buduće troškove
• uzimanju zajmova radi pokrića troškova održavanja koji nisu pokriveni pričuvom, a potrebni su za obavljanje poslova urednog održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine
• primjerenom osiguranju zgrade
• imenovanju i opozivu predstavnika suvlasnika
• imenovanju i opozivu zajedničkog upravitelja
• određivanju i promjeni kućnog reda
• iznajmljivanju i davanju u zakup, kao i otkazivanju stanova i drugih samostalnih prostorija na kojima nije uspostavljeno etažno vlasništvo
• o drugim poslovima koje predloži upravitelj ili najmanje 1/3 suvlasnika

8. Tko može biti upravitelj?
Temeljem Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, stekli su se uvjeti da se pravne i fizičke osobe mogu baviti upravljanjem zgradama ukoliko su registrirane za poslove upravljanja. Tako Zakon propisuje da svaka zgrada mora imati sklopljen ugovor o upravljanju s nekim od ovlaštenih upravitelja. U slučaju da takav ugovor nije sklopljen, lokalna će uprava, imenovati prinudnog, odnosno privremenog upravitelja koji će upravljati zgradom do sklapanja ugovora o redovnoj upravi.

9. Koje poslove obavlja upravitelj?
Poslovi, prava i obveze upravitelja uređeni su Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima,
Uredbom o održavanju zgrada te, pobliže, Ugovorom o upravljanju. Suvlasnici ovlašćuju upravitelja da u
njihovo ime i za njihov račun obavlja sljedeće poslove:

• organizira redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja u graditeljskom i funkcionalnom stanju
• obavlja povremeni i godišnji pregled nekretnine i o tome sastavlja zapisnik
• utvrdi potrebnu visinu sredstava zajedničke pričuve koju snosi pojedini suvlasnik
• organizira naplatu sredstava zajedničke pričuve, uključivši i prinudnu naplatu
• raspolaže s predstavnikom suvlasnika sredstvima koje suvlasnici izdvajaju za pokriće troškova održavanja zajedničkih dijelova i uređaja, uključivši i troškove upravljanja, u skladu s godišnjim odnosno višegodišnjim programom upravljanja
• upravlja i raspolaže (uz supotpis predstavnika suvlasnika) sredstvima pričuve na računu radi zaštite njihove vrijednosti
• osigurava zgradu u građevinskom smislu kod jednog od osiguravajućih društava (i to kako posebne, tako i zajedničke dijelove)
• omogućava suvlasnicima uzimanje kredita i zajmova radi osiguranja dodatnih sredstava za pokriće troškova održavanja zgrade, a na osnovi odluke suvlasnika
• pomaže prilikom iznajmljivanja, odnosno davanja u zakup ili najam određenih samostalnih prostorija u zgradi glede kojih nije uspostavljeno vlasništvo posebnoga dijela (suvlasničkih prostorija)
• zastupa suvlasnike u postupcima pred sudom i drugim tijelima državne vlasti Upravitelj se obvezuje organizirati popravak kvarova hitne naravi i to:
• puknuće vodovodne instalacije,
• puknuće ili propuštanje kanalizacije,
• propuštanje u plinskom i toplifikacijskom sustavu

10. Tko je predstavnik suvlasnika?
Svaka zgrada ima svog predstavnika kojega su ostali suvlasnici izabrali i ovlastili za predstavljanje. Predstavnik zgrade je osoba koja vodi brigu o zgradi (dojavljuje kvarove, hitne intervencije, male popravke, promjene vlasnika itd.), te je u stalnoj vezi s upraviteljem. Za svoj rad ima pravo na nadoknadu. O visini nadoknade odlučuju suvlasnici. Predstavnik zgrade je izuzetno važna osoba, kako za agenta, tako i za upravitelja, jer je on prva i prava osoba u pregovorima oko ugovaranja mogućeg upraviteljstva zgradom. Prilikom iznošenja ponude zgradi važno je prvo pristupiti predstavniku zgrade.

11. Koja su prava i obveze predstavnika suvlasnika?
Predstavnik suvlasnika ovlašten je:

• s upraviteljem sklopiti ugovor o upravljanju zgradom na neodređeno vrijeme
• sklopiti ugovor o upravljanju i korištenju zajedničkih dijelova i uređaja koje suvlasnici koriste zajedno sa suvlasnicima drugih zgrada (krov, oluci, pročelje, kotlovnica) odnosno nadstojničkog stana koji pripada i drugim zgradama
• sklopiti ugovor s nadstojnikom
• zastupati suvlasnike prema upravitelju i trećim osobama u poslovima vezanim za zajedničke dijelove i uređaje zgrade, a koji nisu povjereni upravitelju
• organizirati naplatu zajedničkih troškova
• druge poslove koje dogovori sa suvlasnicima, sukladno zakonu.
  Predstavnik suvlasnika dužan je i:
• sudjelovati u odabiru izvoditelja radova koji provodi upravitelj
• ovjeravati radne naloge kao potvrde izvršenja određenog posla
• voditi brigu o načinu korištenja zajedničkih prostorija i zemljišta koje služi zgradi
• redovito izvješćivati suvlasnike o svim važnijim pitanjima vezanim uz upravljanje, kao i najmanje jednom godišnje podnijeti pismeno izvješće o svom radu svim suvlasnicima

12. Koji je odnos predstavnika suvlasnika i upravitelja?
Predstavnik suvlasnika je spona između zgrade i suvlasnika te upravitelja. Predstavnik suvlasnika je bitan za rad upravitelja kada se radi o provođenju i izvođenju svih potrebnih radova i obveza na zgradi. Upravitelj za svoj rad odgovora suvlasnicima putem predstavnika. Dobar odnos između predstavnika suvlasnika i upravitelja, preduvjet je dobre suradnje.

13. Što je pričuva te kako se obračunava i prikuplja?
Pričuva stambene zgrade je novčani fond suvlasnika zgrade iz kojeg se plaća zakonsko obvezno, nužno i drugo održavanje zgrade, te poboljšice na zgradama. Plaćanje pričuve je zakonska obveza suvlasnika. Da bi suvlasnici imali mogućnost održavanja zgrade i plaćanja troškova (hitne intervencije, manji popravci, čišćenje, stubišna rasvjeta, dizala itd.) plaća se pričuva. Svaki vlasnik posebnoga dijela plaća pričuvu mjesečno. Odluku o visini pričuve po jednom četvornom metru donose suvlasnici, a ona ne može biti manja od 1,54 kn/m2, što je zakonski minimum. Visina pričuve se određuje prema ukupnoj površini stana. Naplatu pričuve organizira i pričuvu prikuplja upravitelj na poseban žiro-račun svake zgrade, te ju raspoređuje prema potrebi sukladno Zakonu te odluci suvlasnika.

14. Što se plaća iz pričuve?
Iz pričuve se podmiruju svi obvezni troškovi zgrade te redovno i izvanredno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja. Troškovi koji se plaćaju navedeni su u Zakonu i Uredbi o održavanju zgrada Vlade RH. Suvlasnici mogu odlučiti da se plaćaju i drugi troškovi koji su vezani uz održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, sukladno zakonu.

15. Koliko iznosi naknada upravitelju?
Za svoj obavljeni rad, upravitelj ima pravo na naknadu koja se plaća iz pričuve. Naknada se može ugovoriti u fiksnom iznosu ili u postotku od ukupne mjesečne pričuve zgrade. Na našem području se ustalila naknada u iznosu od 0,25 kn/m2 posebnog dijela zgrade mjesečno.

16. Da li zgrada mora biti osigurana?
Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima svaka zgrada mora biti primjereno osigurana. Osiguranje se vrši sukladno Zakonu o osiguranju. Suvlasnici mogu osigurati zgradu i u većem obimu od propisanog.

17. Da li zgrada mora imati protupožarnu zaštitu?
Zakon o zaštiti od požara propisuje da u svakoj zgradi mora biti odgovarajuća protupožarna zaštita. To se područje pobliže uređuje Pravilnikom o izboru i postavi vatrogasnih aparata.

18. Što radi dimnjačarska služba?
Propisana je Pravilnikom o dimnjačarskoj službi te se tako i provodi.

19. Kada se provodi deratizacija i dezinsekcija?
Provodi se prema Zakonu o javnom zdravstvu i sanitarnim propisima te Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i to preventivno dva puta godišnje. Deratizacija je uništavanje glodavaca, a dezinsekcija je uništavanje insekata.

20. Da li je potreban redovni mjesečni servis dizala?
Za sva dizala propisan je redovni mjesečni servis prema Pravilniku o sigurnosti dizala.

21. Tko provodi redovnu godišnju kontrolu dizala?
Vrši se obvezno jednom godišnje od strane Zavoda za integralnu kontrolu prema Pravilniku o tehničkoj kontroli dizala za vertikalni prijevoz osoba i tereta i izdaje se Izvještaj o ispravnosti dizala – atest, bez kojeg dizalo uopće ne bi smjelo biti stavljeno u pogon.

22. Koji su glavni problemi na i u zgradama?
Glavni problemi na i u zgradama su:

• Dizalo – u velikom broju zgrada potrebno ga je potpuno obnoviti – popularno rečeno, napraviti generalku
• Krovovi – u velikom broju zgrada potrebno je zamijeniti dotrajali pokrov s novim, odnosno obnoviti izolaciju ravnog krova
• Pročelja zgrada – odnosno popularno rečeno fasade zgrada u vrlo su lošem stanju, što nije samo estetski nepoželjno, već vlasnici moraju trpjeti posljedice lošije izolacije svoje nekretnine pa stoga plaćaju veće račune grijanja, a također ubrzano dolazi i do ostalih većih oštećenja
• Instalacije – na i u zgradama također zauzimaju mjesto među velikim problemima zgrada, i to i zbog svojega značaja kao i zbog svoje dotrajalosti (odnosi se na strojarske, vodovodne, kanalizacijske kao i na rashladno-toplinske te dimovodne instalacije)

23. Kako riješiti glavne probleme na i u zgradama?
Jednostavno – odaberite Tehnoplast d.o.o. za svog upravitelja zgrade.